Cómo calcular el ROI de una propiedad en renta (guía 2026 con ejemplos)
El ROI (Return on Investment) es la métrica que te dice si una propiedad de renta es buen negocio o no. La fórmula es simple, pero la mayoría de propietarios la calcula mal y termina creyendo que gana más de lo que realmente gana.
La fórmula del ROI inmobiliario
ROI anual = (Ingreso neto anual ÷ Inversión total) × 100
El ROI bruto vs. el ROI real
La mayoría calcula el ROI bruto: solo divide la renta anual entre el costo de compra. Eso te da un número que se ve bonito pero está inflado. El ROI real (neto) resta todos los gastos que sí pagas como propietario.
Lo que sí debes restar
- 📋 Predial anual (1.5 — 3 al millar sobre valor catastral)
- 🔧 Mantenimiento (regla práctica: 1% del valor del inmueble al año)
- 🏚️ Vacancia (1 mes de cada 12 sin inquilino = 8.3%, mínimo)
- 👔 Comisión administrador (5 — 10% si lo administras con un broker)
- 💰 ISR (si declaras rentas — ver guía fiscal)
- ⚖️ Cuotas de mantenimiento en deptos / cotos privados
Ejemplo real: Departamento en San Pedro
Depto 2 recámaras, Valle Oriente
| Precio de compra | $3,200,000 |
| Gastos de escrituración (ISAI + notario) | $160,000 |
| Remodelación inicial | $80,000 |
| Inversión total | $3,440,000 |
| Renta mensual | $22,000 |
| Ingreso anual bruto | $264,000 |
| Predial | -$5,200 |
| Mantenimiento (1%) | -$32,000 |
| Vacancia (1 mes) | -$22,000 |
| Cuota condominio anual | -$28,800 |
| Ingreso anual NETO | $176,000 |
ROI bruto: 264,000 ÷ 3,440,000 = 7.67%
ROI real: 176,000 ÷ 3,440,000 = 5.12%
El ROI real es 33% menor que el bruto. Esto es lo que cobras realmente.
¿Qué ROI es bueno en Monterrey 2026?
| Tipo / Zona | ROI bruto típico | ROI neto típico |
|---|---|---|
| Depto premium (San Pedro) | 6 — 8% | 4 — 6% |
| Casa media-alta (Cumbres) | 8 — 10% | 5 — 7% |
| Depto medio (Centro MTY) | 10 — 12% | 6 — 8% |
| Casa residencial (Guadalupe) | 10 — 13% | 7 — 9% |
| Casa popular (Apodaca, Escobedo) | 14 — 18% | 9 — 12% |
Regla general: debajo del 5% neto dejas de competir con un CETE o un instrumento financiero líquido. Arriba del 9% neto en residencial es muy buen rendimiento (y muy raro en San Pedro).
Errores comunes que infla tu ROI
- ❌ No contar los gastos de escrituración. El ISAI ronda 3% y los honorarios del notario otro 1.5-2%. En una compra de $3M, son $135,000 que casi nadie contabiliza.
- ❌ Asumir 100% de ocupación. En el AMM la vacancia promedio es 1 mes al año. Si la ignoras, infla tu ROI un 8%.
- ❌ No considerar el ISR. Si eres persona física y rentas, debes declarar. ISR efectivo: 10-20% del ingreso.
- ❌ Usar la renta listada, no la real. Lo que pides no es lo que cobras. Aplica 5-10% de descuento sobre tu renta de pizarra.
- ❌ Ignorar la plusvalía. El ROI no es solo flujo; tu propiedad se aprecia. Suma plusvalía anual para ver el retorno total.
ROI total = Flujo + Plusvalía
El ROI de renta solo mide el flujo. Pero como propietario, también ganas (o pierdes) por la apreciación de tu inmueble.
ROI total = ROI flujo + Plusvalía anual %
Ej: 6% flujo + 8% plusvalía = 14% retorno total anual
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