¿Cuánto cuesta el predial en Monterrey 2026? Guía por municipio del AMM
Si tienes una propiedad en el Área Metropolitana de Monterrey, el predial es el impuesto más importante que pagas al año. Aquí te explicamos exactamente cuánto cuesta, cómo se calcula y cómo aprovechar los descuentos.
¿Qué es el predial?
El impuesto predial es un tributo municipal que pagas anualmente por ser propietario de un inmueble. En Nuevo León lo cobra cada municipio (Monterrey, San Pedro, Guadalupe, etc.) y se calcula a partir del valor catastral que el municipio le asigna a tu propiedad — no del valor de mercado.
Fórmula del predial
Predial anual = Valor catastral × Tasa al millar
La tasa al millar varía por municipio y por uso del suelo (habitacional, comercial, baldío). En el AMM la tasa habitacional está entre 1.5 y 3 al millar.
Tasas del predial 2026 por municipio del AMM
| Municipio | Tasa habitacional (al millar) | Tasa comercial |
|---|---|---|
| Monterrey | 2.0 — 2.5 | 3.0 — 3.5 |
| San Pedro Garza García | 2.5 — 3.0 | 3.5 — 4.0 |
| Guadalupe | 1.8 — 2.2 | 2.8 — 3.2 |
| San Nicolás de los Garza | 1.8 — 2.2 | 2.8 — 3.2 |
| Apodaca | 1.5 — 2.0 | 2.5 — 3.0 |
| Santa Catarina | 1.6 — 2.0 | 2.6 — 3.0 |
| García | 1.5 — 2.0 | 2.5 — 3.0 |
| Escobedo | 1.5 — 2.0 | 2.5 — 3.0 |
Las tasas son aproximadas y dependen de zona, uso y antigüedad. Consulta la Ley de Ingresos de tu municipio para el dato exacto.
Ejemplo real: predial de una casa en Cumbres
Casa en Cumbres 5° Sector, Monterrey
- • Valor de mercado estimado: $3,500,000 MXN
- • Valor catastral (≈45% del mercado): $1,575,000 MXN
- • Tasa Monterrey habitacional: 2.2 al millar
- • Predial anual: 1,575,000 × 0.0022 = $3,465 MXN
Descuentos por pronto pago 2026
- ✅ Hasta 28 de febrero: 15% de descuento (la mayoría del AMM)
- ✅ Hasta 31 de marzo: 10% de descuento
- ✅ Hasta 30 de abril: 5% de descuento (en algunos municipios)
- ⚠️ Después de abril: sin descuento
- 🆘 Adultos mayores, pensionados y personas con discapacidad: descuento adicional del 50% (solicitar en tesorería con identificación oficial)
¿Dónde pagar el predial?
- • En línea: portal oficial del municipio (Monterrey: monterrey.gob.mx; San Pedro: sanpedro.gob.mx)
- • Bancos: BBVA, Santander, Banorte, Banamex aceptan el pago con tu boleta predial
- • Tesorería municipal: ventanilla directa
- • OXXO: en municipios pequeños del AMM
¿Qué necesitas para pagar?
Solo necesitas tu número de cuenta predial (también llamado clave catastral). Aparece en tu última boleta o en la escritura. Si no la encuentras, puedes consultarla en línea con la dirección de tu propiedad.
Errores comunes que te cuestan caro
- ❌ Pagar después de marzo — pierdes hasta 15% del descuento.
- ❌ No actualizar el valor catastral — si construiste o ampliaste y no avisaste, te pueden re-evaluar con recargos retroactivos.
- ❌ No conservar el comprobante — lo necesitas para vender, heredar o hipotecar.
- ❌ Olvidar el descuento de adultos mayores — el 50% no se aplica automático, hay que solicitarlo.
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Mi Predio te manda alerta por WhatsApp 30 días antes del vencimiento de tu predial, calcula descuentos por pronto pago y te dice exactamente cuánto debes pagar.
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¿Cuándo vence el predial 2026 en Monterrey?
El predial 2026 en Monterrey se puede pagar todo el año, pero los descuentos por pronto pago aplican hasta el 28 de febrero (15%) y hasta el 31 de marzo (10%). Después de esas fechas se paga el monto completo.
¿Cómo se calcula el predial en Nuevo León?
El predial se calcula multiplicando el valor catastral de tu propiedad por una tasa que varía por municipio (entre 1.5 y 3 al millar en el AMM). El valor catastral suele ser entre 30% y 60% del valor de mercado.
¿Qué pasa si no pago el predial?
Se generan recargos mensuales (alrededor del 1.5% mensual), multas y eventualmente un procedimiento administrativo de ejecución que puede llegar al embargo del inmueble. Conviene pagar a tiempo aprovechando los descuentos por pronto pago.