ISR por renta de inmuebles persona física: guía completa 2026
Si rentas un inmueble en México como persona física, le debes ISR al SAT. Pero hay reglas, opciones y trucos legales que la mayoría de propietarios no conoce — y terminan pagando 30% más de lo que deberían (o nada, y luego el SAT toca la puerta).
⚠️ Disclaimer: Esta guía es informativa. Las reglas del SAT cambian y cada caso es particular. Consulta a un contador antes de tomar decisiones fiscales.
¿Estoy obligado a declarar?
Sí, siempre. Aunque solo rentes un cuarto. Aunque sea tu único inmueble. Aunque sea informal. El SAT considera ingreso gravable cualquier renta cobrada. Y cruza información con CFEs, recibos de agua y declaraciones del inquilino.
El régimen: "Arrendamiento" (capítulo III, Título IV LISR)
Si rentas como persona física estás en el régimen de Arrendamiento. Te das de alta en el SAT (gratis, en línea) con la actividad "Arrendamiento de bienes inmuebles para uso habitacional" o "para uso distinto" (comercial).
Las dos opciones de deducción
Opción A — Deducción ciega del 35%
Le restas un 35% fijo a tu ingreso por renta, sin necesidad de facturas. Adicional, puedes deducir el predial pagado.
Base gravable = Renta anual − (Renta × 35%) − Predial
✅ Pro: No requieres comprobar gastos.
❌ Contra: Si tus gastos reales son mayores al 35%, pagas más ISR del necesario.
Opción B — Deducciones comprobadas
Deduces gastos reales con facturas a tu RFC. Lo que sí cuenta:
- • Predial
- • Mantenimiento y reparaciones (con facturas)
- • Intereses pagados por crédito hipotecario (sí, todos)
- • Comisión del administrador (broker o portal)
- • Honorarios del contador
- • Salarios del personal de la propiedad (jardinero, vigilante)
- • Primas de seguro
- • Cuotas de mantenimiento (en deptos / cotos)
- • Depreciación: 5% anual del costo del inmueble (¡muy importante!)
✅ Pro: Si tienes crédito hipotecario o gastos altos, sale mejor.
❌ Contra: Requiere disciplina con facturas todo el año.
Tabla de ISR persona física 2026
Una vez tienes la base gravable, le aplicas la tabla del ISR (es la misma que para sueldos). Tasa marginal:
| Ingreso anual | Tasa marginal |
|---|---|
| $0 — $8,952 | 1.92% |
| $8,952 — $75,984 | 6.40% |
| $75,984 — $133,536 | 10.88% |
| $133,536 — $155,232 | 16.00% |
| $155,232 — $185,856 | 17.92% |
| $185,856 — $374,832 | 21.36% |
| $374,832 — $590,796 | 23.52% |
| $590,796 — $1,127,926 | 30.00% |
| $1,127,926 — $1,503,902 | 32.00% |
| $1,503,902 — $4,511,707 | 34.00% |
| Más de $4,511,707 | 35.00% |
Tabla aproximada. La oficial la publica el SAT cada año.
Ejemplo: Depto rentado en $22,000/mes
| Renta anual cobrada | $264,000 |
| — Opción A (35% ciega) — | |
| Deducción 35% | -$92,400 |
| Predial | -$5,200 |
| Base gravable | $166,400 |
| ISR a pagar (tasa 17.92%) | ≈ $29,820 |
| — Opción B (comprobadas) — | |
| Predial | -$5,200 |
| Mantenimiento (con facturas) | -$28,000 |
| Cuota condominio | -$28,800 |
| Depreciación (5% × $3.2M) | -$160,000 |
| Base gravable | $42,000 |
| ISR a pagar (tasa 6.40%) | ≈ $2,690 |
En este caso la opción B ahorra ~$27K al año. La depreciación es la magia.
¿Cuándo y cómo pagar?
- 📅 Pagos provisionales mensuales (los días 17 de cada mes) — solo si tu ingreso mensual supera $13,260 aprox.
- 📅 Declaración anual — en abril del año siguiente.
- 🧾 Factura al inquilino — obligado a emitir CFDI si te la pide. Y muchos inquilinos la piden para deducir su renta.
- 💳 Pago — en línea desde el portal del SAT con tu firma electrónica o portal bancario.
Errores que te pueden costar caro
- ❌ Recibir renta en efectivo y no declarar. El SAT cruza con CFEs, agua y predial. Te alcanza eventualmente.
- ❌ No facturar al inquilino. Si te la pide y no la das, hay multa. Si no te la pide pero te pagaron en transferencia, igual debes emitirla.
- ❌ Olvidar la depreciación. Es la deducción más grande disponible. 5% anual del valor del inmueble, durante 20 años.
- ❌ Mezclar régimen de actividad empresarial. Arrendamiento es su propio régimen, no lo mezcles si no es necesario.
- ❌ No retener IVA si rentas a moral. Si rentas comercial a una empresa, hay retenciones de ISR e IVA que ellos hacen.
Reglas especiales útiles
- 🏠 Renta habitacional está EXENTA DE IVA. Solo le pagas ISR.
- 🏪 Renta comercial SÍ paga IVA (16%). Y debes facturarlo y enterarlo.
- 🔒 Depósito en garantía NO es ingreso gravable. Es pasivo. Cuando lo regreses tampoco es deducible.
- 📅 Rentas adelantadas SÍ son ingreso del año en que las cobras.
- 👴 Adultos mayores con régimen incorporación fiscal tienen reglas distintas (consulta a tu contador).
🧾 Lleva el control fiscal de tu portafolio
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