Crédito hipotecario vs contado: cuál conviene para invertir en bienes raíces (2026)
La diferencia entre 12% y 28% de retorno anual está en si usas crédito o no. Aquí te lo explicamos con números reales.
El concepto del apalancamiento
Apalancarte significa usar dinero prestado (hipoteca) para comprar una propiedad más grande de la que puedes pagar de contado. El truco: si la propiedad rinde MÁS que la tasa de interés del crédito, tu retorno sobre TU dinero (ROE) crece dramáticamente.
Tasas hipotecarias 2026 (típicas)
| Banco | Tasa fija | Enganche mínimo |
|---|---|---|
| BBVA Hipoteca Fija | 9.8%—10.5% | 10—20% |
| Santander Hipoteca Tradicional | 10.2%—11.0% | 10—20% |
| Banorte Hipoteca Plus | 10.0%—10.8% | 10—20% |
| Scotiabank Mi Casa | 9.5%—11.5% | 10—20% |
| Infonavit | 10.5% (subsidiada) | 5—15% |
Tasas indicativas. Tu tasa real depende de buró, ingresos, monto y plazo.
Ejemplo: Depto de $3M en Cumbres
🟢 Escenario A: Contado
- • Inversión: $3,000,000
- • Renta: $22,000/mes = $264,000/año
- • Gastos (predial, mantenimiento, vacancia): $50,000/año
- • Neto anual: $214,000
- • ROI: 7.1% sobre $3M
- • Plusvalía 7% año: +$210,000
- • Retorno total: 14.1%/año
🚀 Escenario B: Hipoteca 80% (tu pones $600K, banco $2.4M)
- • TU inversión: $600,000 (enganche) + $150,000 gastos = $750,000
- • Renta: $22,000/mes = $264,000/año
- • Gastos operación: $50,000/año
- • Intereses hipoteca (10% sobre $2.4M): $240,000/año
- • Pago capital (parte mensualidad va a capital): ~$15,000/año primer año
- • Flujo neto efectivo año 1: -$26,000 (sí, pierdes algo de flujo)
- • Plusvalía 7% año sobre $3M: +$210,000 (a TU favor)
- • Capital amortizado: +$15,000 (a TU favor)
- • ROE año 1: ($210K + $15K − $26K) ÷ $750K = 26.5%
¡La diferencia es enorme! Contado te da 14% sobre tu capital. Hipoteca te da 26% sobre tu capital (porque "compras" la plusvalía completa con menos dinero tuyo).
Cuándo el crédito NO conviene
- ❌ Si la propiedad rinde menos que la tasa del crédito. Si renta 6% bruto y el crédito está al 10%, pierdes mensualmente.
- ❌ Si no tienes ingresos estables fuera de la propiedad. El banco quiere ver flujo independiente.
- ❌ En recesión inminente. Plusvalía negativa + deuda fija = combo peligroso.
- ❌ Si te genera ansiedad. Salud mental cuenta.
Cuándo el crédito SÍ conviene
- ✅ Tasa del crédito menor a ROI bruto de la propiedad
- ✅ Tienes ingresos estables (sueldo, otra propiedad rentando)
- ✅ Zona con plusvalía sostenida 5%+ histórica
- ✅ Puedes deducir intereses del ISR (sí, es legal y ENORME ventaja)
- ✅ Tu capital líquido es escaso pero tu capacidad de pago es alta
El truco fiscal: deducir intereses
En el régimen de Arrendamiento, los intereses hipotecarios son 100% deducibles del ISR. En el ejemplo de arriba, $240K de intereses al año reducen tu base gravable y te ahorran ~$60K-$80K de ISR.
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