ISAI al comprar inmueble en Nuevo León: cuánto es y cómo calcularlo (2026)
Cuando compras un inmueble en NL pagas el ISAI, un impuesto municipal de ~3% sobre el valor. Casi todos lo subestiman al hacer presupuesto. Aquí te explicamos exactamente cuánto será.
¿Qué es el ISAI?
El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) lo cobra el municipio donde está la propiedad, una sola vez, al momento de la escrituración. Lo paga el comprador, no el vendedor.
Fórmula
ISAI = Base gravable × Tasa municipal
La base gravable es el MAYOR entre: precio de compra, valor catastral o valor de avalúo. Casi siempre es el precio de compra.
Tasas 2026 por municipio del AMM
| Municipio | Tasa típica |
|---|---|
| Monterrey | 2.0% — 3.0% |
| San Pedro Garza García | 2.5% — 3.0% |
| Guadalupe | 2.0% — 3.0% |
| San Nicolás | 2.0% — 3.0% |
| Apodaca | 2.0% — 2.5% |
| García | 2.0% — 3.0% |
| Santa Catarina | 2.0% — 2.5% |
| Escobedo | 2.0% — 2.5% |
Las tasas pueden variar por tipo de uso (habitacional, comercial) y por brackets de valor. Consulta la Ley de Ingresos vigente del municipio.
Ejemplo: Casa de $3M en Cumbres
- • Precio de compra: $3,000,000
- • Tasa Monterrey: 2.5%
- • ISAI: 3,000,000 × 0.025 = $75,000
Solo el ISAI. Sumando notario (1.5-2%) y registro (0.5%), los gastos totales de escrituración pueden ser 4-5% del valor.
Reducciones y exenciones
- 🏠 Primer adquirente de vivienda (programa federal/estatal) — descuentos del 30-50% en algunos municipios
- 👴 Adultos mayores, pensionados, personas con discapacidad — descuentos del 50% del ISAI
- 📜 Herencias y sucesiones — pueden tener tratamiento fiscal distinto, consulta notario
- 💰 Vivienda económica bajo ciertos topes — tasa preferencial reducida
Cuándo y cómo se paga
Se paga al momento de firmar las escrituras ante notario. El notario te calcula el monto exacto y normalmente lo paga él mismo en tesorería con el cheque que le entregas para gastos de escrituración. Tienes 30 días naturales desde la firma para pagarlo sin recargos.
Errores caros al calcular tu presupuesto
- ❌ Olvidar el ISAI al hacer números. En una compra de $3M son $75K que NO sale del enganche normal.
- ❌ Confundir ISAI con ISR de plusvalía. ISAI lo paga el comprador. ISR de la plusvalía lo paga el vendedor (sobre su ganancia).
- ❌ Asumir que aplican exenciones automático. Los descuentos para adultos mayores y primer adquirente se SOLICITAN, no son automáticos.
- ❌ No verificar la tasa exacta del municipio. Algunos tienen tasas escalonadas — el primer millón puede tener tasa más baja.
Gastos totales al escriturar (regla práctica)
Como regla práctica, presupuesta 5% del valor de compra para gastos totales de escrituración:
- • ISAI: 2-3%
- • Honorarios notario: 1.5-2%
- • Derechos de registro: 0.5%
- • Avalúo bancario (si es con crédito): $4-8K
- • Trámites varios: ~0.2%
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